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Länderbericht SpanienMaître Yvonne Lasance/Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök
Vormerkung: Diese Zusammenfassung wurde aus dem Originalbericht von Maître Lasance (Denia) erarbeitet. Die Zusammenfassung enthält keine eigene Beurteilung der Verhältnisse. Maßgeblich ist der Originalbericht.
I. Grundlagen des spanischen Rechtssystems
Das spanische System ist das Resultat aus Einflüssen des römischen und des deutschen Rechts (Bericht Lasance). Im Ergebnis teilt das Grundbuch nicht die materielle Wahrheit mit, andererseits erfolgen Grundbucheintragungen nicht nur zur Zwecken der Bekanntmachung, wie in Frankreich. Im Grundsatz misst das spanische Recht Grundbucheintragungen die Vermutung der Richtigkeit bei. Andererseits hat die Eintragung keinerlei konstitutive Bedeutung. Der Rechtserwerb findet außerhalb des Grundbuches statt. Nur für Hypothekenbelastungen ist die Eintragung zwingend erforderlich, also Bedingung des Rechtserwerbs (Bericht Lasance). Es gilt: was nicht eingetragen ist, existiert nicht[1]. Die Publizität entfaltet hingegen Wirkungen gegenüber Dritten. Sie hat folgende Inhalte. Zum einen begründet sie den öffentlichen Glauben, die dem Erwerber eine unangreifbare Rechtssituation gegenüber Dritten verschafft. Die Vermutung geht weiterhin dahin, dass das eingetragene Recht nicht von Rechten beeinträchtigt wird, die nicht eingetragen sind. Die Eintragung begründet schließlich die Vermutung, dass der Eingetragene Rechtsinhaber ist (Legitimationsvermutung).
Das Eigentumsregister (oder auch Grundbuch) besteht aus zwei Büchern: dem Libro Diario (“Tagebuch”) und dem Libro de Inscripciones (das eigentliche Grundbuch). Für jedes Grundstück wird ein besonderes Grundbuchblatt geführt, und zwar unabhängig von der jeweiligen Grundstücksnutzung. Es existieren keine Grundakten. Die rechtlich relevanten Tatsachen und Verträge, die sich auf ein Grundstück beziehen, werden festgehalten, so dass sich die Kontinuität der Eintragungen grundsätzlich aus dem jeweils letzten Rechtstitel eines bestimmten Grundstücks ergibt.
Die sog. ”inopposabilité” bedeutet, dass ein nicht eingetragener Titel einem eingetragenen Titel nicht entgegengehalten werden kann.
Vorrang bedeutet, dass kein dem eingetragenen Titel vorrangiges Recht mehr zur Eintragung kommen kann. Ist die Eintragung vollzogen, ist das Grundbuch bis dahin geschlossen. Ist der Titel lediglich zur Anmeldung gelangt, sperrt die Anmeldung des Grundbuch für 60 Tage. Ist bereits eine Vormerkung eingetragen, hat die Anmeldung des Rechts Rangwirkung, solange die Vormerkung wirkt.
Ersitzung (secundum tabulas) bedeutet den Rechtserwerb durch den bereits eingetragenen Rechtsinhaber. Die Eintragung begründet bis zum Beweis des Gegenteils die Vermutung des Rechtstitels für die Ersitzung und dass der eingetragene Titelinhaber die Immobilie öffentlich, persönlich, ununterbrochen und im guten Glauben besessen hat. Die Ersitzungsfrist beträgt 10 Jahre.
Die Ersitzung (contra tabulas) ist nur in wenigen Fällen zugelassen, denn sie bedeutet den Bruch der Publizität des Grundbuches.
Hypotheken können grundsätzlich nur auf Antrag des Berechtigten zur Eintragung kommen,. Amtswegige Eintragungen sind die große Ausnahme. Ob eine Hypothek zur Eintragung kommen soll, kann frei entschieden werden (Dispositionsfreiheit). Die Hypothek entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Nach spanischem Verständnis existieren keine abstrakten dinglichen Verfügungen, sondern es existiert ein kausales System im doppelten Sinne. Es muss einerseits ein Verpflichtungsakt zugrundeliegen, dessen Fehler auf das dingliche Recht durchschlagen, und es muss andererseits in der Errichtungsurkunde die causa angegeben werden. Für die Hypothek bedeutet dies, dass die Angabe der Verpflichtungsgrundlage (Causa) zwingend ist, um eine Grundbucheintragung zu erwirken.
Es existiert das Prinzip der Voreintragung des Verfügenden. Damit über einen Rechtstitel verfügt werden kann, muss der Verfügende im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings können mehrere Verfügungen ohne Zwischeneintragung zusammengefasst werden.
In allen Fällen ist da Prinzip der Legalität zu beachten, d.h. für die Umschreibung oder Eintragung von Rechten ist es erforderlich, den zu Grunde liegenden Akt notariell abzufassen. Gleichzeitig erfordert das Prinzip der Legalität, dass die Eintragung erst nach inhaltlicher Prüfung des Rechtstitels durch eine unabhängige Stelle vollzogen wird.
Die Prinzipien der Spezialität und der Bestimmtheit sind zu beachten, d.h. es müssen exakte Angaben zum Grundstück, den Rechtsinhabern und zum Rechtsinhalt gemacht werden.
II. Hypothekenrecht
1. Rechtsquellen
Das Hypothekenrecht fällt in die Regelungskompetenz des spanischen Staates, nicht der 17 autonomen Regionen. Es enthält die Normen über die Publizität des Eigentums und der anderen dinglichen Rechte, die das Hypothekenregister (Hypothekenbüro) anwendet. Der Name der registerführenden Stelle ist dem Namen des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria) entlehnt. Das Hypothekengesetz ist zum größten Teil der Regelung des eigentlichen Hypothekenrechts gewidmet, enthält aber auch die Regelungen zur Publizität der Eintragungen. Rechtsquellen sind: [K1]
· Ley Hipotecaria-LH) · Reglemento Para la Ejecución de la Ley Hipotecaria – RH) · Codigo Civil (Bürgerliches Gesetzbuch) · Gesetz 2/1994 über die Subrogation und die Modifizierung von Hypothekarkrediten
·
Königliches Dekret 2537/1994 über
die Zusammenarbeit der Notariate und den · Zivilprozessordnung, Gesetz 1/2000
2. Hypothekenregister
Das spanische Hypothekenregister ist ein juristisches Register, das nach Grundstücken geführt wird. Es handelt sich um ein zivilrechtliches Register, nicht um ein Verwaltungsregister. Es vereinigt fünf Aspekte in sich, die für ein entwickeltes Grundbuchsystem fundamental sind:
·
Zur Eintragung im Register
zugelassen sind nur öffentliche Urkunden (Notarielle Urkunden,
·
Der Gegenstand von
Registereintragungen wird nicht allein durch Parteivereinbarung · Das Register prüft nicht nur die Form, sondern zugleich auch den Inhalt der Urkunden
·
Die Einschreibung des Rechts
entfaltet Wirkungen, die dem Recht zuvor nicht
·
Das Register ist aus sich heraus
deutlich und verweist nicht auf anderweitige
Die Eintragung eines Rechts hat insbesondere folgende Wirkungen:
·
Das eingetragene Recht existiert und
gehört demjenigen, der als Berechtigter
·
Alle gerichtlichen Verfahren und
Verwaltungsverfahren müssen sich an den Eingetragenen · Es wird vermutet, dass der Eingetragene das Recht besitzt
·
Was nicht eingetragen ist, kann dem
eingetragenen Berechtigten nicht entgegengehalten
·
Der gutgläubige und entgeltliche
Erwerber behält das Gut, auch wenn das Recht des
·
Schriftstücke in gerichtlichen
Verfahren und in Verwaltungsverfahren müssen an der · Die Eintragungsmitteilung des Registers ist Beweisurkunde
·
Wenn ein Gläubiger oder Titelinhaber
ein eingetragenes Recht an dem Grundstück hat,
·
Das Register kann dem Betroffenen
Informationen über das Grundstück geben (spätere
·
Vor dem Kauf kennt der Käufer den
tatsächlichen und rechtlichen Zustand des
Zugang zu dem Register erhält, wer ein berechtigtes Interesse hat. Zu Gunsten derjenigen, die sich berufsmäßig mit Immobiliengeschäften beschäftigen, wird ein solches Interesse vermutet. Die Register werden gegenwärtig auf datengestütze Verarbeitung umgestellt.
Die Register werden lokal geführt. Zuständig ist das lokale Register des Bezirks, in dem das Grundstück belegen ist.
Die Register werden von Beamten mit einer juristischen Ausbildung geführt. Sie sind unabhängig und unabsetzbar, haften aber für Fehler. Sie sind finanziell autonom und finanzieren sich aus den Gebühren, die sie erheben. Die Höhe wird staatlich festgesetzt. Insgesamt werden die Register professionell wie ein Unternehmen geführt. Daneben erheben die Registerbeamten Grunderwerbsteuer, die allerdings an den Staat abgeführt werden.
3. Registerinhalt
Der Registro de la Propiedad ist anders aufgebaut als das deutsche Grundbuch. Jedes Grundbuchblatt in Spanien weist drei Spalten auf:
· die linke Spalte ist die für die so genannten Randvermerke (notas marginales) bestimmt, · die mittlere Spalte für die fortlaufende Nummerierung,
·
die rechte Spalte für den Gegenstand
der Eintragung, z. B. den Rechtstitel des Erwerbs
Das Register enthält folgende Informationen:
· Beschreibung des
Grundstücks (beschrieben werden die Lage, die Größe und die Grenzen · Eigentumsverhältnisse
· Angabe des
Eintragungsgrundes und des Datums, an dem der Grund geschaffen wurde, · Besitz und andere Rechte an dem Grundstück[3] · Informationen fiskalischer Natur
·
Angaben zum Tag und der Uhrzeit der
Antragstellung, dem Eintragungsdatum und die
4. Eintragungsverfahren
Das Eintragungsverfahren setzt einen Antrag voraus. Antragsberechtigt sind der Erwerber des Rechts, der Zedierende, derjenige, der ein Interesse an der Sicherstellung der Eintragung hat, der Vertreter einer der benannten Personen, der Inhaber der einzutragenden Unterlagen, ohne dass es eines Nachweises der Vertretungsmacht bedürfte. Ist der Antrag gestellt, läuft die Prozedur automatisch weiter. Der einzutragende Titel muss in einer öffentlichen Urkunde enthalten sein. Das Register führt ein Journal, in dem es den Eingang des Antrages einträgt. Diese Eintragung löst eine Frist von 60 Tagen aus, innerhalb derer das angemeldete Recht rangwahrend zum Tag der Antragstellung eingetragen wird. Der Zugang eines Dokuments zum Register hängt von der Prüfung des Registerbeamten ab, der die Einhaltung des formellen und materiellen Regelungen prüft. Gemäß Art. 97 des Dekrets 14-2-1947 (HypothekenVO) sind Eintragungen binnen 15 Tagen, in begründeten Fällen binnen 30 tagen vorzunehmen.
Zurückweisende Entscheidungen des Registerbeamten sind rechtsmittelfähig (Art. 66 HypothekenG).
5. Eintragungen
Es existieren verschiedene Formen der Eintragung. Es gibt vorläufige Eingangseintragungen, Eintragungen im engeren Sinne, provisorische Eintragungen, Löschungen, Randanmerkungen
III. Kreditsicherheiten
Art. 2 HypohekenG definiert die Rechte, mit denen ein Grundstück belastet werden kann, Es sind dies:
· Nießbrauch · Nutzungsrechte · Wohnungsrechte · Erbbaurechte · Hypothek · Dienstbarkeiten · Rentenrechte
Es existieren ferner spezielle Baurechte[4], Vorkaufsrechte und Optionsrechte; schließlich gibt es auch ein besitzabhängiges Pfandrecht, das dem Inhaber das Recht einräumt, das Grundstück zu besitzen und die Einnahmen zur Tilgung der offenen Forderungen heranzuziehen.
Die Hypothek ist das wichtigste Sicherungsrecht. Es berechtigt den jeweiligen Inhaber sich aus dem belasteten Grundstück zu befriedigen. Man unterscheidet vertragliche, gerichtliche und gesetzliche Hypotheken. Zur Kreditsicherung dient üblicherweise die vertragliche Hypothek.
Hypothekarisch belastbar sind u.a.:
· Grundstücke · Dingliche Rechte, über die verfügt werden kann, also: · Nießbrauch · das Stammrecht bei einem Nießbrauch · vorbelastete Grundstücke · vertragliche Hypotheken · das besondere Baurecht
Nicht belastbar sind:
· Dienstbarkeiten · Wohnungsrechte · Nutzungsrechte · Regionale gesetzliche Nießbrauchsrechte[5]
Die Hypothek erstreckt sich auf auf die natürlichen Bestandteile, die Verbesserungen, auf Schadensersatzansprüche, das Grundstück betreffend. Durch vertragliche Vereinbarung kann sie auf das Zubehör ausgeweitet werden. Gegenüber Drittwerbern ist die Haftung des Mobiliars und baulicher Veränderungen nur eingeschränkt gegeben.
Bei der Eintragung der Hypothek ist der Forderungsbetrag anzugeben, ggf. der Forderungshöchstbetrag (z.B. bei einer offenen Kreditlinie). In Bezug auf Zinsverpflichtungen kann die Hypothek nur eingeschränkt als Sicherheit dienen. Mangels entgegenstehender Vereinbarung sichert die Hypothek nur die Zinsen für die zurückliegenden zwei Jahre und das angelaufene Jahr. Maximal kann die Hypothek Zinsverbindlichkeiten für fünf Jahre sichern. Müssen längere Zinszeiträume besichert werden, muss der Zins kapitalisiert werden und die Hypothek erhöht werden. Weigert sich der Schuldner, muss der Gerichtsweg beschritten werden. Andererseits kann die Hypothek für die Zukunft gesetzliche Verzugszinsen absichern. Dies bedarf einer besonderen Vereinbarung. In Bezug auf die Auslagen und Kosten der Forderungsbeitreibung kann die Hypothek haften. Auch dies bedarf einer besonderen Vereinbarung.
Die Hypothek kann zusammen mit der Forderung abgetreten werden. Die Abtretung kann die gesamte Hypothek und Forderung umfassen oder auch nur teilweise geschehen. Die Subrogation zum Zwecke der Umschuldung ist möglich. Sie kann nur zu Gunsten einer anderen Bank erfolgen. Vorausgehen muss ein offizielles Angebot, in das die Altbank eintreten kann. Das Gesetz 2/1994 sieht die Modalitäten dieser vorzeitigen Kreditablösung vor. Ergänzend sind steuerliche Vergünstigungen für derartige Umschuldungen und Schuldnovationen vorgesehen.
Hypotheken haben den Rang ihrer Eintragung im Hypothekenregister (s.o.).
Spanien hat in Art. 48 des Gesetzes 26/1988 und ergänzenden Vorschriften eine Vielzahl verbraucherschützender Normen im Bereich Realkredit erlassen, die die grundsätzliche bestehende Parteiautonomie recht weitgehend einschränken. Danach müssen Hypothekarkredite an Verbraucher schriftlich vergeben werden. Die Konditionen sind staatlich genehmigt bzw. zu genehmigen. Die Einhaltung der Kreditbedingungen wird von den Hypothekenregistern geprüft.
IV. Grenzüberschreitende Kredite
Spanien ist Mitglied des Römischen Vertrages über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anwendbare Recht. Für die Hypothek gilt die les rei sitae. Der akzessorische Charakter der Hypothek bedingt, dass im Falle der Abtretung die spanischen Formvorschriften eingehalten werden (notarieller Akt, Anzeige an den Schuldner). Im Übrigen kann auch eine ausländischem Recht unterliegende Darlehensforderung mit einer spanischen Hypothek besichert werden. Die spanische Hypothek kann auch in ausländischer Währung bewilligt werden, vorausgesetzt der entsprechende Betrag ins Pesetas wird ausgewiesen. Das Wechselkursrisiko muss ggf. durch einen Höchstbetrag in Pesetas berücksichtigt werden. Auch Urkunden ausländischer Notare können als Eintragungsgrundlage dienen, soweit sie die Erfordernisse des spanischen Hypothekenrechts beachten.
V. Zwangsverwertung
Die Verwertung der Hypothek geschieht seit Januar 2001 wie folgt:
Es gibt zwei Arten der Zwangsvollstreckung in Immobilien. Die Hypothek bringt zwei Anspruchsarten hervor:
·
den persönlichen Anspruch, der aus
der besicherten Forderung hervorgeht, der auf der
·
den dinglichen Anspruch, der aus der
Hypothek geboren wird und sich direkt gegen die
Das Verfahren in Bezug auf die Durchsetzung des dinglichen Anspruches richtet sich nach dem neuen spanischen Zivilprozessgesetz 1/2000, in Kraft seit dem 8. Januar 2001. Es ist wie folgt gestaltet:
1. Spezielles Vollstreckungsverfahren in die hypothekarisch belastete Sache
Diese Prozedur setzt voraus, dass in der Hypothekenbestellungsurkunde der Verwertungswert angegeben wird.
2. Außergerichtliche Verwertung
Zuständig ist der Notar. Auch insoweit sind vorbereitende Maßnahmen in der Hypothekenbestellung erforderlich. In der Urkunde muss die Möglichkeit des freihändigen Verkaufs vorgesehen sein.
3. Vollstreckungsverfahren aus Vollstreckungstitel
In diesem Verfahren ist es möglich, beide Ansprüche (den persönlichen und den dinglichen) gemeinsam zu verfolgen. Grundlage ist ein rechtskräftiges Urteil oder ein anderer Vollstreckungstitel, wie z.B. die Urkunde, in der die Hypothek bestellt wurde. Dieses Verfahren wird genutzt, wenn
·
die erste Ausfertigung der
Hypothekenbestellung nicht zur Eintragung gelangt ist oder
·
der Wert des Grundstückes den Wert
der Forderung nicht deckt und der Gläubiger in
·
sich der Gläubiger wegen eines
geringeren Betrages hypothekarisch sichern ließ, als die
Zuständig für die Vollstreckung aus einem Vollstreckungstitel ist das Gericht erster Instanz, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück belegen ist. Liegt das Grundstück in mehreren Gerichtsbezirken, kann sich der Gläubiger eines der zuständigen Gerichte anrufen. Für die außergerichtlichen Verfahren sind die Notare zuständig, die für die Ausübung ihrer Tätigkeit in jeweilige Gerichtsbezirke zugelassen sind.
Das Verfahren wird auf Antrag des Gläubigers eröffnet. Dem Antrag ist der Vollstreckungstitel beizufügen, und zwar in erster Ausfertigung. Eine zweite Ausfertigung genügt nur, wenn dies im Einvernehmen aller Beteiligten geschieht oder wenn dies durch gerichtliche Anordnung zugelassen wird.
Eine Zahlungsaufforderung ist entbehrlich, wenn die Vollstreckung auf Grund einer Gerichtsentscheidung oder einer Schiedsgerichtsentscheidung oder einer im Vollstreckungsverfahren getroffenen Einigung zwischen den Parteien geschieht.
Anschließend wird der Zwangsvollstreckungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Vor der Zwangsversteigerung muss die Eintragung im Hypothekenregister bestätigt sein, der Wert der Immobilie geschätzt sein und der Vollstreckungstitel vorgelegt worden sein.
Auf der Eintragungsbestätigung vermerkt der Registerbeamte den Eigentümer sowie alle Rechte, die auf dem Grundstück lasten. Der ermittelte Wert wird dem Schätzwert abzüglich der eingetragenen Rechte entsprechen. Der Zwangsversteigerungstermin wird spätestens 20 Tage vorher mitgeteilt. Die Teilnahme an der Versteigerung ist davon abhängig, dass 30 % des Schätzwertes hinterlegt werden.
Das Versteigerungsverfahren kann durch eine Realisierungsvereinbarung ersetzt werden, die gerichtlich bestätigt werden muss und der alle Gläubiger und Inhaber betroffener Rechte zustimmen müssen, deren Eintragung aus der Zeit vor der Eintragung des Vollstreckungsvermerks datiert.
Die Realisierung kann auf besondere Personen übertragen werden, die den Immobilienmarkt gut kennen und gerichtlich autorisiert sind. Die jeweilige Person muss Kaution hinterlegen. Ausnahmen sind mit Zustimmung aller Beteiligten möglich.
Das spezielle Verfahren nach Art. 681 LEC folgt den Vorgaben des Verfahrens mit Vollstreckungstitel mit folgenden Besonderheiten:
·
Mit dem Antrag auf Eröffnung des
Verfahrens ist die Hypothekenbestellungsurkunde
·
Mit der Vollstreckungsanordnung wird
der Gläubiger aufgefordert, dem Schuldner eine
·
Der Gläubiger kann nach Ablauf einer
Frist von 10 Tagen, gerechnet ab Zustellung der
·
Sind alle Formalitäten erfüllt und
ist eine Frist von 30 Tagen, gerechnet ab Zustellung
Am Ende des Verfahrens steht die Zwangsversteigerung. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird Eigentümer mit allen Lasten, die seiner Hypothek im Rang vorgehen, aber ohne alle Lasten, die seinem Recht nachgehen.
Der Versteigerungserlös wird nach Art. 692 LEC verteilt. Er dient dazu, den beitreibenden Gläubiger, die angefallenen Zinsen und die verauslagten Kosten zu befriedigen. Der Übererlös wird den nachrangigen Gläubigern zur Verfügung gestellt. Falls diese befriedigt sind, fließt der Rest an den Voreigentümer.
Dritte, die Rechte an dem Übererlös anmelden, können ggf. die Ausschüttung des Übererlöses an sich verlangen.
V. Konkurs
Gegenwärtig befindet sich das Konkursrecht in Spanien im Umbruch. Das Gesetz 1/2000 zum Zivilprozessrecht sieht eine Neuregelung des Insolvenzrechts vor, das allerdings noch nicht erlassen ist.
Das noch geltende Recht sieht vor, dass der Schuldner (als natürliche Person und Nichtkaufmann) die Herabsetzung oder den Erlass von Schulden von den Gläubigern verlangen kann. Die Vereinbarung ist gerichtlich zu genehmigen.
Der Konkurs der Kaufleute und juristischen Personen wird in einem Insolvenzverfahren bewältigt (Art. 1318 bis 1396 LEC vom 26.07.1922). In Konkurs befindet sich, wer seine laufenden Zahlungen einstellt. Die Gläubiger können Konkursantrag stellen, wenn sie eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme nachweisen, die fruchtlos blieb. Das Konkursverfahren kann von dem Schuldner abgewendet werden, indem beantragt wird, die Zahlungseinstellung gerichtlich feststellen zu lassen.
Das Konkursverfahren hat auch Auswirkungen auf hypothekarisch besicherte Gläubiger.
·
Gemäß Art. 127 HypothekenG bleibt
ein bereits anhängiges Vollstreckungsverfahren aus
·
Nach Eintragung des
Insolvenzvermerks im Hypothekenregister kann die Vollstreckung aus
·
Die Rechte der Hypothekengläubiger
bleiben gewahrt. Die Verwertung der belasteten |
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